Calcul des charges

Une copropriété génère des charges d'administration, d'entretien, de conservation et d'équipements communs tels que l'ascenseur, la distribution d'eau potable. Il convient d'établir une répartition de ces charges entre l'ensemble des copropriétaires.

Dans un premier temps, votre Géomètre-Expert répertorie et classe les différentes charges existantes :

• les charges communes générales,
• les charges de bâtiment et d'escaliers,
• les charges d'équipement.

Les charges communes générales

Ce sont les charges relatives à l'administration (honoraires du syndic par exemple), l'entretien (nettoyage des parties communes, petites réparations....) et la conservation (travaux de ravalement, de toiture, de chaufferie....), des parties communes générales de la copropriété. Ces charges sont réparties selon les critères des articles n°5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965.
A Paris, il est d'usage que la répartition des charges communes générales soit équivalente aux tantièmes de copropriété. Les travaux et honoraires sur parties communes générales décidés en Assemblée Générale sont financés de ce fait par les mêmes copropriétaires et dans les mêmes proportions que leur droit de vote.

Les charges de bâtiments

La copropriété étant une vie en communauté, l'ensemble des propriétaires doit honorer ses charges. Cependant, dans une copropriété comprenant plusieurs bâtiments, il peut être difficile de décider des travaux sur un bâtiment particulier par l'ensemble des copropriétaires. Cela étant d'autant plus vrai lorsque les bâtiments sont hétérogènes (selon la construction, l'usage, le standing...).
Nous conseillons dans ce cas la création de charges d'administration, d'entretien et de conservation spécifiques à chaque bâtiment.
La répartition se fait selon les mêmes critères que les charges générales.

Charges d'équipement

Ces charges sont réparties selon le type d'équipement et l'utilité possible à l'égard du copropriétaire. Les charges d'ascenseur sont réparties suivant le niveau desservi pour accéder au lot et suivant la capacité d'occupation du lot. Il n'est pas pris en considération le fait que la personne vive seule ou non dans un 4 pièces ou si elle a une phobie de prendre l'ascenseur. De la même façon, sur des charges de chauffage, le calcul de répartition des charges ne prend pas en compte la frilosité de l'occupant.
En revanche, nous voyons de plus en plus l'apparition de compteurs divisionnaires pour la consommation d'eau potable ou de calories des lots de copropriété. Les charges sont ainsi réparties suivant les relevés des compteurs et donc par rapport à la consommation effective des occupants.

Calcul des charges

Lors de la mise en copropriété d'un immeuble, le calcul des différentes charges doit être expliqué dans le règlement de copropriété. Chaque catégorie de charge est explicitée et les critères pris en considération y sont énoncés.
Votre Géomètre-Expert intègre les différents paramètres, et,  de manière objective et professionnel, établit les différentes répartitions. De nombreux critères sont analysés lors des relevés nécessaires à l'établissement du plan de copropriété.

Révision et annulation des charges

Action en révision

Si les critères pour le calcul des charges ont été appliqués (article n°10), un copropriétaire peut revendiquer une erreur de plus de 25 % sur ses charges par rapport à un autre dans les 5 ans de la promulgation de la copropriété ou dans les 2 ans de la première mutation du lot de copropriété.
Le choix d'un professionnel comme le Géomètre-Expert vous garantit une rigueur et la justesse des calculs des quotes-parts.

Action en nullité

Si les critères n'ont pas été appliqués, un copropriétaire peut remettre en cause la répartition de la grille de charge sans prescription.

Info GE+ :
le texte de loi sur la répartition des charges et des quotes-parts
et sur la révision des charges et sur le non respect des critères.