Murs & fonds de commerce

L'estimation des murs et d'un fonds de commerce sont deux aspects bien distincts, mais liés entre eux par le bail commercial.

Estimation des murs d'un commerce

L'approche de la valeur des murs d'une boutique est différente selon que le commerce est libre ou occupé : 

• dans le cas d'un local libre, l'Expert Immobilier détermine la valeur locative à partir de la surface pondérée et d'une comparaison avec le marché. Votre Expert applique ensuite un taux de rendement entre 4% et 15% (selon le marché local actuel) à la valeur locative et détermine ainsi la valeur des murs du commerce. La valeur locative permet au bailleur de déterminer le loyer de sa boutique en fonction d'un pas de porte (droit d'entrée) négocié ou non avec le locataire susceptible.
• dans le cas d'un local occupé - bail commercial de 9 ans - nos Experts Immobiliers déterminent la valeur des murs par capitalisation du revenu net des loyers du commerce en appliquant les taux de rendement usuels. La valeur des murs peut être majorée après étude, si nos Experts constatent qu'il existe une possibilité de déplafonner le loyer.

Fonds de commerce

L'estimation d'un fonds de commerce est établie en coopération avec un Expert-Comptable. Votre Géomètre-Expert, signataire de la charte de l'expertise immobilière, intervient dans l'étude du bail et l'estimation du droit au bail.

Lors de la signature d'un bail commercial, le bailleur perd une partie de sa propriété commerciale - d'où l'existence du pas de porte - . Le locataire exerce son droit lors du renouvellement du bail au bout de 9 ans à un loyer plafonné ou lorsqu'il perçoit une indemnité d'éviction du préjudice subi pour non renouvellement du bail.

Après 9 ou 18 ans ou plus, si le loyer n'a pas été déplafonné, il peut exister d'énormes différences entre la valeur locative du marché et les revenus des loyers. Le locataire, lors de la cession de son fonds de commerce ou de son bail vend cette différence, soit le droit au bail.

La valeur du droit au bail varie selon les risques ou non pour le locataire de voir son loyer déplafonné lors du renouvellement du bail. Une jurisprudence importante nous permet d'estimer les situations de déplafonnement ou non.

Info GE+ :
consulter notre rubrique sur la superficie pondérée
et découvrez notre service gestion locative
Tout savoir sur les textes qui régissent les baux commerciaux.